<div><img src="https://mc.yandex.ru/watch/57409162" style="position:absolute; left:-9999px;" alt="" /></div>
Лидер рынка
Александр Пантелеев
Председатель ТСН «Печатниковъ»

1. Расскажите немного о себе, о некоммерческом управлении МКД. С чего все начиналось? Помните ли Вы свой первый проект? Расскажите о нем.

Настоящая история. У меня есть собственник, который купил квартиру и пришёл на первое собрание. Послушал, что говорят местные председатель и бухгалтер. Звонит мне, сообщает проблему. Не совсем понял, мягко говоря, почему они должны заплатить полмиллиона налогов с ТСН. Не мог бы я посмотреть бухгалтерию? Я не бухгалтер, но у меня бухгалтер жена. Так сложилось, что ко мне обращаются с вопросами по анализу просто потому, что я представитель исполнителя. Согласился. Был август 2017 года. Приехал смотреть, открыл, ужаснулся. Представьте себе ТСН, которое полтора года все сборы собственников подаёт в налоговую, как прибыль. Вы собираете, к примеру, на электричество - это прибыль. Ну и налогов полмиллиона. Налоговая служба спрашивает: «Где деньги?» Собственники в ответ: «Какие деньги? Мы тут не при чём». Пришлось мне первые полгода заниматься налогами. Я рассказывал, что не было коммерческой деятельности. Просто собирали платежи и отправляли. Показывал выписки. До суда не дошло. Снизили и взыскали в итоге сумму вполне адекватную. Мы заработали, сдавая подвал одному из собственников под склад. Это была моя первая победа.

2. Насколько успешно развивается Ваша деятельность? Есть ли трудности, как Вы с ними справляетесь? Какими достижениями (успехами) Вы особенно гордитесь? Что помогло Вам добиться этого? В чем видите секрет своего успеха? Какими качествами, по-Вашему, должен обладать человек, работающий управленцем в сфере жилой недвижимости?

Когда мы создавали УК, я пришёл на общее собрание собственников и сказал, что назревает конфликт интересов. Я являюсь и управляющим ТСН, и директором УК. В общем собрании вопрос поставлен прямо. Я буду иметь интерес взять больше денег. А собственники сказали: «Мы с вами работаем уже который год - нас устраивает все». Это самое большое достижение. Если люди верят – значит я работаю. Горжусь этим.

3. В чем видите свои стратегические планы? Какие проекты планируете воплотить в жизнь?

Огромное количество. Что-то все время меняется. Лучший способ рассмешить высшие силы – рассказать о планах. Будут долго смеяться над вами, потом делать по-своему. Недавно я столкнулся с тем, что в ЖКХ есть проблема с числом профессионалов. Мало. Невменяемых больше. Но их прошло, ЖКХ не прощает неквалифицированного подхода. Вы можете на качестве материала года три вытягивать строительные работы. Но потом эксплуатация приведут к поломкам. Однажды любого председателя берут за жабры и говорят: «Ты рассказывал красиво, сейчас у нас проблема». Он проблему не может решить, непрофессионал, неадекватен. Не может ни с кем договориться. Чем старее такая структура, тем меньше шансов у председателей низкой квалификации. Они уходят. Куда? Под наше управление. И это хорошо. Я в какой-то мере приветствую ужесточение требований к конкретным ТСН. Это толкает мелкие ТСН к лучшей участи, под ассоциации и УК.

4. Осенью состоится выставка инновационных товаров и технологий для обслуживания недвижимости «Экспо-ОН». Цель выставки – это создание коммуникационной площадки для взаимодействия участников – компаний, которые занимаются обслуживанием жилой, коммерческой, загородной недвижимости, индустриально-логистической как потенциальные клиенты с одной стороны, а также поставщики товаров, услуг, технологий для эффективной эксплуатации, обслуживания с другой. В рамках деловой программы будет обсуждение отраслевых проблем участников различных сегментов рынка. Расскажите о Вашем видении ее проведения?

Очень рад, что будет именно площадка Экспо-Он. Я там несколько раз был на строительных мероприятиях. Нравится сама площадка, все качественно организуется. Хорошо, что мы, ЖК-сфера, к такому уровню пришли. Даже лично приятно, потому что это совмещается с возможностью посмотреть новинки материалов, оборудования, что используются именно ЖК-хозяйстве. Надоело вылавливать среди строительных новостей, что лучше применить. Заниматься этим и некогда. А тут все собрано. Сам посмотрю и инженера отправлю. Вообще следить за новостями в ЖК-хозяйстве, как и в инженерном, – отдельная тема. Заниматься некогда. Плюс – профессиональное сообщество. Большой плюс.

5. Хотели бы Вы стать одним из участников выставки? В какой роли Вы видите себя на данном мероприятии? Почему?

Мне нравятся идеи организаторов. Общий темп. Мы перестаем ждать регламент работы сверху, мы формируем регламент сами, из нашей практики. Наше предложение - делать это здесь и сейчас, как законодательную инициативу. Донести положения, отработанные профессионалами, до людей. Я хочу принять участие, чтобы осветить целый ряд вопросов, обратить на них внимание, рассмотреть с разных сторон и найти решения. Дальше нельзя, как сейчас.

6. Если Вам интересна деловая программа, то в какой роли Вы хотели бы в ней участвовать? Что хотели бы обсудить с профессиональным сообществом, представителями власти?

Вопросов много. Я взял тарификацию ресурсных организаций. Почему именно так платим? Мы посмотрели, как в Англии, Германии, более северных странах Европы. Швеция, Дания… В основном брали северные страны. У них схожие с нами проблемы. Да, Гольфстрим и потеплее, но зима тоже бывает. Единственные, кого взяли в пример – это Финляндия. Очень своеобразный капитализм, в ЖКХ никакой демократии. Они решились обеспечить жилищный вопрос на уровне государства. Мы физически так не сможем. А Швеция или Германия подходят, как образцы рассмотрения. Изучив опыт всех, мы сформировали позицию, которую теперь предлагаем нашему сообществу. Когда желающие председатели обзнакомятся, мы ее обсудим и предложим поправки к нынешнему законодательству по ресурсно-снабжающим организациям. Это позволит ему стать прозрачным. Тарифы разложить на составляющие. Чтобы стало видно, сколько мы непосредственно платим за доставку ресурсов, сколько за административные сборы. У всех есть администрация, бухгалтерия и так далее. Это все тоже требует денег. Сколько отдельно прибыли у компании? У нас предложение зафиксировать эту прибыль. Четко прописать, сколько частная контора с государственным участием сможет зарабатывать на конкретных жителях. Зарабатывать должна, но размер заработка должен быть ясен. Потому что 200-300% хороши не для меня, как жителя, платящего эти тарифы. Здесь хотелось бы навести порядок. Надеюсь, нам удастся, сформулировав и представив эти позиции на законодательном уровне, встретим одобрение. Потому что у правительства в этой сфере нет нового лет пять. Впечатление, что вопросом никто не занимается. Мелок на государственном уровне. А вот для нас насущен, потому что я каждый месяц плачу квитанцию. В ней четкие тарифы. Я хочу понимать, откуда эта цифра берется и почему такая?

7. Мы планируем создать каталог, в который попадут участники выставки. Хотели бы Вы, чтобы Ваша компания попала в каталог?

Почему нет? Мы успешное ТСН. Жителям нравится наша работа. Если кто-то захочет к нам прийти и воспользоваться профессионализмом в решении жилищно-бытовых вопросов – мы рады.

8. Следите ли Вы за новыми тенденциями, технологиями на рынке обслуживания недвижимости? Откуда о них узнаете?

В стране нет и пятерки отраслевых порталов, посвящённых ЖКХ. Секции ЖКХ, как инженерно-технического комплекса, нет ни на одном. Отдельные статьи. Можно узнать, кто недавно поставил себе датчики движения, которые экономят свет. Какие датчики? Написаны модели. Далее советуют попробовать. Кто-то использует… Я бы почитал профессиональную статью про то, что люди купили шесть датчиков по разной цене. Поставили в тестовом режиме и эксплуатировали. Сравнили, как на морозе работают. Профессиональная оценка быть должна. У меня тем на четыре листа, если перечислять. Тем, по которым не помешало бы профессиональное заключение! Например, батареи. Мы думаем о снижении затрат на тепло-энергию. Как? Для начала – теплоизоляция дома. Какие материалы лучше? Всерьез разобраться непросто. Батареи ставить новые. А какие? Их сотни.

9. Каковы, по Вашему мнению, новые тенденции и требования рынка?

Я отчетливо вижу, что государству ситуация надоела, они собираются ужесточить требования к ТСН. Чтобы занимались исключительно профессионалы. Напоминает реформу юридической сферы. Нет диплома юриста – нечего делать суде. Но давайте порассуждаем. Председатель ТСН – это не профессия. Ее в списке профессий нет. Председатель работает - стаж не идет, председатель ТСН – никто. У меня стаж, потому, что я оформлен у себя, как бухгалтер. Невозможно! Давайте тут порядок тоже наведем и начнем с начала. Есть профессия, есть требования к профессии. В соответствии с требованиями работа. Мы готовы расти и более разумно подходить к вопросу. Но хотелось бы, чтоб эти требования само сообщество ТСН сформулировало. Они спустили разнарядку сверху. У меня шесть листов того, что должна делать наша ТСН, за эти листки можно получить крупный государственный штраф от проверяющих инспекций. А начинаешь разбираться - в листках узкие строительные вопросы или вопросы, требующие привлечения очень квалифицированного персонала в отдельной области. Маленькому ТСН это не по карману. Юридически же требование есть. Получается, что я, создавая ТСН для защиты собственных интересов, уже подписываюсь под серьезные штрафы. Одинаково требуют и от ГБУ ЖИЛИЩНИК, у которого тысяча домов, две тысячи специалистов, и от ТСН, у которого один дом и три специалиста. Хотелось бы этот вопрос урегулировать, сделать требования разумными.

10. Какой, на ваш взгляд, современный потребитель? Нарисуйте его портрет.

Все зависит от разных домов. В некоторых везет, в некоторых нет. Одно всех объединяет. Люди учатся пользоваться интернетом и начинают более четко понимать, как может быть. Здесь разбитая плитка, потому что вот так. Они говорят: «Вы знаете, я смотрю на соседний подъезд. Фото в социальной сети на фоне лестницы, там у них мрамор! Почему у нас битая плитка?» Ничего не скажешь. А дом меньше, например, соседский. Это ужас для вас. Почему он меньше, а там лучше, вы уже не объясните. Если больше, можно сказать, что большим числом скинулись. У нас маленький дом. Двадцать один собственник. Гранит в лестничной кладке. Аккуратно, вымыто, чисто, классно. Люди приходят, радуются. В соседнем, где сорок шесть человек, битая советская плитка. Они к нам приходят, потом у себя задают вопросы. Следом является их председатель и начинает: «Вы зачем у себя керамогранит положили?» Действительно, зачем? Просто не воруем. Представляете ситуацию? Не воруем! А у этого материала десять циклов истирания. Мы положили – десяток лет гарантии. Он очень долго будет служить. Ударостойкий. Мыть-убирать проще. Стоил дорого. Мы один раз сложились и забыли на двадцать лет об этом. А соседи плитку каждый год меняют. Я живу на работе. А у соседей бабушка рулит интересами всего дома, потому что громче всех орет на общем собрании.

11. Какие тематические журналы, сайты знаете, читаете?

Хочу похвалить государственную инициативу по лицензированию действий управляющих организаций. Для меня открытие, что есть 250 вопросов, на которые я должен знать ответ. На сотню сразу не смог ответить. Стал готовиться и выяснил, как много должен узнать. Начал читать, искать ресурсы. Знаю несколько сайтов именно про ЖКХ. Журнал «Председатель ТСЖ», портал ЖСК.ру. Источников маловато.

12. Посещаете ли какие-то тематические выставки в России и за рубежом? Какие? Что нового там узнаете? Что хотели бы узнать?

Экспоцентр радует. Строительные выставки, мероприятия, посвященные отделочным материалам. Сантехника, электрика - тоже. Экспоцентр делает много профессиональных выставок. Приглашают отраслевые компании.

13. Что для Вас является критерием оценки эффективности компании?

Если вы хотите что-то делать хорошо, нанимайте профессионалов. Профессионалы – это штат. Своя специфика, собственная бухгалтерия, которая ТСН не очень удобна. Потом мы создали дочернюю УК. Именно эта коммерческая организация является дочкой ТСН и работает. Со всеми лицензиями. Я сдавал экзамен, чтобы стать профессиональным управляющим и подошел ответственно. Имею четкое понимание того, что требуется для квалификации. Оценка собственников – главное. Когда собственники звонят каждую неделю и задают прямые вопросы - это один расклад. Когда у меня общее собрание, я пытаюсь собрать собственников, они мне в ответ: «Вы там сделайте все, мы верим». Это уже другой. Заработан потом и кровью авторитет, решены многие проблемы дома. Высокая оценка собственника очень вдохновляет на работу. Но важен коэффициент полезного действия. Мы столкнулись с этим. Когда один дом, нет проблемы оценить эффективность. Но когда домов несколько, вам нужно назначить, например, менеджера, который будет управлять. Как оценить эффективность его работы? Мы оттолкнулись от классического американского QPI и пришли к неким критериям, сформировали требования к оценке. Первый - безаварийность, второй - отрицательные отзывы жильцов не выше определенного порога, третий - вежливость. Обязательное требование нашего персонала. И наконец четвертый - опыт работы. Не менее полугода. Вот наш список. Он не идеален, но позволяет жить. Да, безаварийность работы не бывает нулевой. Это - ЖКХ. Постоянно что-то ломается. Жители кидают салфетки влажные в унитазы, это приводит к заторам. Все надо чинить, но такова жизнь. ЖКХ – это наша жизнь.

14. В чем видите перспективы развития рынка обслуживания недвижимости в России?

Государство будет жестче требовать с ТСН, с бардаком надо заканчивать. Безусловно, но очень хочется формализовать требования самостоятельно. Самим для себя регламентировать квалифицированность председателя ТСН. Нечто вроде аналога СРО, но в лучшем проявлении. Мы сами задаем критерии качества, чтобы исчезли оголтелые государственные требования на шесть листов. А если шесть листов, то требований от профессионалов. Выполнимых требований нашего сообщества, а не навязанных сверху. Все навязанное сверху плохо работает. Может быть оно правильно требуется, но выполнить почти нереально. Не тот подход. Устав пишется кровью на ошибках. Мы сейчас пишем устав. Каждый участник уже знает за свою кровь. Вот сюда не ходить – здесь больно. Мое мнение – маленькие ТСЖ нежизнеспособны. Им стоит быть в рамках союза. Союз ТСЖ – это высококвалифицированная УК. Просто на некоммерческой основе. Но суть одна –управляющая компания. Мы являемся коммерческой организацией, мама у которой некоммерческая. Выполняет ту же функцию, но за счет того, что на контракте госучреждение и несколько домов. За счет их обслуживания наш маленький дом на двадцать квартир чувствует себя хорошо.

15. Какие бы Вы дали советы, рекомендации организаторам выставки для того, чтобы это мероприятие, с Вашей точки зрения, было бы интересно профессиональным участникам рынка?

Она уже интересна. Очень хорошо, что есть. Была бы еще регулярной. Новинки смотреть, общаться. Меняться опытом. Портал ЖКХ не помешал бы. Еще мелькала идея юридического сопровождения и базы решений. Площадка общения нужна. У нас есть хорошая инициатива. Андрей Фролов, союз домов. Живая ассоциация, которая на месте собрана. У жильцов есть прямые интересы. Они соседи. Ее стоит интегрировать на регионы в качестве информационного сообщества. Чтобы можно было вступить в союз. Для информационной, юридической поддержки, обмена опытом, знаниями.

16. Пандемия COVID-19 повлияла на все сферы жизни. Многие вынуждены сидеть по домам. Изменилась трудовая деятельность. Как возникшая ситуация отразилась на работе Вашей организации? Как решаются проблемы, возникшие из-за пандемии? Каким образом изменится ситуация с управлением и эксплуатацией объектов недвижимости после пандемии? Какими вы видите последствия? Как долго рынок обслуживания недвижимости будет восстанавливаться? Ваши предложения по преодолению последствий.

В мире как минимум десять стран занималось разработкой биологического оружия. Лаборатории, с кучей этих вирусов. Вопрос времени, когда какая-нибудь дрянь попадёт в руки кому-нибудь безответственному. Потренироваться на гриппе лучше, чем на аналоге «Эболы», где смертность – каждый второй. Вот я, как ЖКХ-контора, получил разнарядку от Мэрии. Провести противовирусные мероприятия в начале марта. Когда я их начал выполнять их реально? В конце марта. Я разумный человек. Но у меня проблема – я не знал, что делать. Где взять материалы? У меня не было ни запасов, никаких вообще мер защиты от бактерий вируса. Когда я необходимое заказал, поставщики естественно перепугались. Одновременно заказали все. Они просто не смогли привезти все вовремя. Пока мы всем обзавелись, пока обучили персонал, приступили. Месяц прошел. Вопрос в чём? Могли и потренироваться. Лучше, чем на какой-нибудь более серьёзной заразе. Сейчас у меня есть запас материалов. В подвале стоит хлор-раствор для особо опасных случаев. Маски, перчатки, специальные костюмы полной защиты, все это куплено, сложено и ждет своего часа. Мы везде повесили специальный гель, которым дезинфицируют руки. Обработка поверхностей три раза в день с видеосъемкой выполнения работы. В доме нет случаев заболеваемости, потому что все, что от нас зависит, бдим.

Поделиться: